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东方证券-房地产行业深度报告:商业资产存量竞争优质商管服务成

发布日期:2021-11-12 18:25   来源:未知   阅读:

  :心资产才能够赢得更高的回报率。我们认为“核心空间资源+高端内容组合”能构建差异化竞争壁垒,更容易取得成功,看好两类资产,即核心城市核心区位中高端商场以及高能级城市TOD项目。C-REITS前景广阔,推出有利于打通“投融管退”全生命环节,但好的资产才更可能获得机会,三四线城市购物中心可能面临。”

  1.核心观点商业资产:商业资产从“大开发时代”进入“存量竞争时代”,供给过剩,竞争激烈,挑战加大。

  2.我们认为,融资成本、经营能力和城市能级三个大要素是做好重资产商场的核心:项目经营利润(NOI)大于融资成本是基本的生存条件;经营能力保障租金持续增长,精细管控费用;城市能级决定退出难度,是赚取资本增值的关键。

  3.整体而言,无可售住宅物业的纯购物中心最难成功,需要同时具备上述三个条件。

  4.而综合体勾地受益于“以售养租”,成功条件略微宽松,三者中往往只需具备两者就可能成功。

  5.存量资产供过于求情况下,多数购物中心长期增长空间受到挤压,最终只有地段核心、投资规模更大、运营能力强,建造和设计标准高、定位高端的核心资产才能够赢得更高的回报率。

  6.我们认为“核心空间资源+高端内容组合”能构建差异化竞争壁垒,更容易取得成功,看好两类资产,即核心城市核心区位中高端商场以及高能级城市TOD项目。

  7.C-REITS前景广阔,推出有利于打通“投融管退”全生命环节,但好的资产才更可能获得机会,三四线城市购物中心可能面临有现金流但无法退出的局面。

  8.商管服务:存量时代,空间资源不再稀缺,内容为王,迫使业主对购物中心运营管理能力提出更高要求,优秀的商管品牌和能力成为稀缺资源。

  9.商管服务属于“轻资产”技术输出,商业模式好,能够有效避免资产价格波动所产生的影响,实现更快速的扩张,同时收入也具备成长性。

  10.我们认为,当前商管公司创造的资产增值与获得的经营利润不匹配,未来随着持有型资产退出渠道逐渐完善,商管公司或可以通过小股操盘等方式分享资产增值的收益,有机会逐渐发展为真正意义的资产管理公司。

  12.轻资产则重团队,人才是管理的核心,管理人的经验和见识,对内容IP的理解,对用户偏好的认知等构成管理竞争力。

  13.品牌力的本质是品牌商和业主对管理人的信任感,信任的形成来自于成功案例的积累。

  14.“基础设施“如丰富的租户资源,强大的中后台,以及先进的数字化运营系统等是提升管理效率的工具。

  15.“基础设施”会随着管理规模的扩张而愈发完善,具备规模效应,但人才的管理半径却有边界,不能无限扩大“AUM”。

  16.因此,当规模达到一定程度后,人将成为制约规模扩张的首要因素,过快的扩张反而会影响品牌形象。

  17.当前行业仍处于高速扩张但管理能力尚未被稀释的阶段,长期看好能够平衡规模与品牌的公司。

  18.投资建议与投资标的资产端,我们看好核心城市的核心资产、高能级城市的TOD项目,我们认为具备中高端品牌组合的购物中心品牌优势明显。

  20.重点推荐标的:龙湖集团(00960,买入);建议关注华润置地(01109,未评级)。

  21.服务端,存量竞争时代下,优秀商管能力是稀缺资源,轻资产输出前景广阔。

  22.重点推荐标的:星盛商业(06668,买入)、宝龙商业(09909,买入);建议关注:华润万象生活(01209,未评级)风险提示存量资产竞争超预期、商管公司管理能力摊薄导致运营效率下降。

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